最高法民一庭：关于合同纠纷案件审判实务问答—房屋租赁合同无效的法律规定

　　1. 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人能否以侵害其优先购买权为由主张出租人与第三人签订房屋买卖合同无效？

　　问：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人 能否以侵害其优先购买权为由主张出租人与第三人签订房屋买卖合 同无效?

　　答：《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的， 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件 优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租 人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在 十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”最高 人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则》若干问题的 意见(试行)》(已废止)第一百一十八条曾规定，“出租人出卖出 租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优 先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法 院宣告该房屋买卖无效”,但此条规定已被最高人民法院《关于废止 2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》所废止。

　　我们认为，基于合同相对性原则，出租人与第三人签订的房屋 买卖合同效力应当依照《民法典》等相关法律有关合同效力的规定 判断。对此，《民法典》第二百一十五条规定，“当事人之间订立有 关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或 者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不 影响合同效力”。《民法典》第七百二十八条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请 求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合 同的效力不受影响。

　　答：合同的成立是合同订立的完结，旨在说明合同的形式，而 合同的生效是指合同的效力，旨在说明业已形成的合同是否具有法 律约束力。具体而言，合同成立与合同生效的区别在于：

　　1.合同关系所属的阶段不同。《民法典》第四百八十三条规定： “承诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除 外。”合同成立属于合同订立阶段，是要约和承诺阶段的终结，不 涉及合同义务和合同责任的问题；而合同生效是在合同订立终结后， 开始实现合同目的，开始履行合同义务，处于履行阶段，因而存在 必须履行义务及违约责任等问题。

　　2.反映的内容不同。合同成立与生效是两个不同性质、不同范 畴的问题。合同成立属于合同订立的范畴，解决的是合同是否存在 的事实问题，是对合同的事实上的判断。而《民法典》第五百零二 条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规 定或者当事人另有约定的除外。”合同生效属于合同的效力范畴，解 决的是已经存在的合同是否符合法律规定，是否条件成就或期限届 至而具有法律效力的问题，是对合同的法律价值判断。

　　3.体现的原则不同。合同成立要件体现合同自由原则，赋予当 事人广泛的自主权，合同是否成立，只能从当事人的意思表示判断， 不应夹杂着国家对合同的态度。法律的任务是为判断合同是否存在 提供一些标准，这些标准是客观的，任何人依据这些标准，对合同 是否成立都能作出同一的评判，这是合同成立制度的价值所在。合 同生效要件体现的则是国家干预原则，由国家对合同的约束力予以 干预。如果合同的内容不符合法律规定的生效要件，那就意味着合 同当事人的意志不符合国家意志，自然不能取得当事人预期的法律 效果。合同成立强调当事人的合意，体现意思自治原则，只要具备 意思表示一致这一基本事实，合同即告成立。

　　4.解释的适用不同。合同在某些情况下可以适用合同解释方法 使之成立，鼓励当事人积极从事交易，减少交易成本。譬如，《民法典》 第四百九十条第一款规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自 当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按 指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。 此条以事实合同为其理论基础、以社会生活为其实践基础，其意义 在于尽力促成合同成立、鼓励交易。而对合同的效力而言，则不存 在适用合同解释方法使无效合同转化为有效的可能性。

　　5.时间上有差异。合同成立是合同生效的逻辑前提，合同只有 在成立之后才谈得上判断其是否生效的问题。考察合同的生效，首 先必须考察合同是否成立。合同虽已成立，但是否生效有待于进一步的判断。

　　总之，合同经过要约与承诺阶段即成立，但只有在法律规定的 生效要件具备时，合同才得以生效。合同生效的起始时间依赖于合 同的成立，合同成立是合同生效的前提。

　　答：《民法典》第五百零二条第一款规定，“依法成立的合同， 自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”,则 未生效合同就是指已经成立但尚未生效的合同。未生效合同已具备 合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力，任何一方不得擅自撤 回、解除、变更，但因欠缺法律、行政法规规定或当事人约定的特 别生效条件，在该生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主 要权利义务的法律效力。而无效合同从本质上来说是确定欠缺合同 的有效要件，或者具有合同无效的法定事由，例如《民法典》第一 百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律 行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。”对于无效合同，《民法典》第 一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”

　　未生效合同与无效合同的责任依据不同，未生效合同作为已依 法成立的合同，对当事人具有约束力，并受法律保护，其欠缺的是 合同的程序要件，体现的主要是国家对于合同不能生效时当事人权益的平衡和保护；而无效合同自始没有约束力，体现的是国家对于 内容违法或违反公共利益合同的否定，强调的是对违法民事行为的制裁。在责任形式上，未生效合同主要处理合同当事人之间财产利 益的弥补和相关损失的分担，一般不对当事人实施制裁，而且允许 当事人通过补正而使合同生效，从而获取合同约定的权益；而合同 无效的后果是返还财产和赔偿损失。