房屋租赁合同无效的法律规定【金都讲堂】关于《中华人民共和国民法典》中借款、租赁合同的法律规定与理解

　　尊敬的领导和同事，大家好，我是阿城区人民法院阿什河法庭姚树立，今天我就《中华人民共和国民法典》中借款、保证、租赁合同的法律规定与理解进行讲述。

　　第四，金融机构与自然人、法人和非法人组织的借款合同是诺成合同，当事人意思表示一致达成书面协议，合同就成立；自然人之间的借款合同是实践合同，自贷款人提供借款时合同成立。

　　借款合同的违约责任，法律主要规定于第671条，即“贷款人未按照约定提供借款以及借款人未按照约定收取借款的后果”。构成要件主要包括：（1）当事人要有违约行为。包括不履行和不完全履行借款合同。（2）当事人主观上必须有过错。包括故意和过失。而违约责任的承担方式包括：支付违约金或支付罚息；贷款人限期收回贷款，并在一定时期内停止发放新贷款。

　　该条在纠纷中还是主要依据借款合同的约定进行判断。同时，作为金融机构的借款人还需要遵循国家行政机关对金融机构的相关规定进行综合认定。具体司法实践中，还需要考虑提前还贷与展期、担保之间的关系；最高额担保合同下贷款展期的风险等等。均需要具体问题具体分析。

　　借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息；自然人之间借款的，视为没有利息。

　　《民法典》的本次修订一大亮点就是对高利放贷合同认定无效有了明确规定。当然，改无效属于部分无效，即超出国家规定的部分利率约定无效。且存在承担刑事责任的风险，即可能构成非法经营罪和诈骗罪。该高利放贷规制对象也不仅限于自然人，金融机构和其他非金融机构单位也在规制之列。

　　高利放贷是民间借贷领域的突出问题。近年来,“校园贷”“套路贷”等频发,高利贷问题引起社会广泛关注。《民法典》第680条规定：禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。

　　2019年7月23日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部印发《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》的通知，将违反国家规定，未经监管部门批准，或者超越经营范围，以营利为目的，经常性地向社会不特定对象发放贷款，扰乱金融市场秩序，情节严重的行为以非法经营罪定罪处罚。

　　《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》运用刑法手段打击非法高利放贷，结合民事司法解释关于民间借贷利率的规定，明确“以超过36%的实际年利率实施符合本意见第一条规定的非法放贷行为”是认定非法放贷“情节严重”和“情节特别严重”的前提条件。

　　非法放贷已正式入刑。以上入刑事处罚内容，这实际上倒逼着民法典在更高的法律层面上，对高利放贷行为法律评价逻辑上予以完善，以确保民刑规则的一致性与法律治理结构的完备性。这也是“法秩序统一原则”在首部民法典中的具体体现。

　　第681条 保证合同时为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。

　　保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，从其约定。

　　保证期间，是指在保证合同的当事人之间约定，或者依法律规定，保证人在此期限内擦承担保证责任，超过该期限，保证人不再承担保证责任的期间。

　　第一，保证期间只有在该期间内债权人向债务人（一般保证）或者保证人（连带责任保证）依法主张了权利，保证人才承担保证责任的期间。

　　第四，法定的保证期间为6个月，起算点为：主债务履行期限届满之日起；对履行期限没有约定或者约定不明的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限届满之日起计算。

　　第一，租赁合同是转移财产使用权的合同。租赁合同中，将租赁物租出的一方称出租人，使用租赁物并支付租金的一方称承租人。承租人订立租赁合同以其使用、收益租赁物为直接目的，但承租人所取得的、出租人所转移的仅仅是对租赁物的使用权和部分收益权，而不是租赁的所有权。

　　第二，承租人取得租赁物的使用权以支付租金为代价。承租人要取得租赁物的使用权、收益权不是无偿的，而是要向出租人支付租金。支付租金是租赁合同的本质特征。

　　第三，租赁合同的标的物是有体物、非消耗物。租赁物必须是有形的财产，这是租赁合同的特征之一。租赁物可以是动产，如机动车、机械设备等，也可以是不动产，如房屋、土地等。

　　第四，租赁合同具有临时性或者非永续性。《民法典》规定，租赁期限最长不超过20年，租赁合同根据标的的不同可分为动产租赁和不动产租赁，不动产租赁在我国主要指房屋租赁根据合同是否约定期限可分为定期租赁和不定期租赁。定期租赁关系到租金的交付日期、租赁物的返还日期、合同终止的时间等问题；不定期租赁赋予合同当事人随时解除合同的权利。

　　适租义务，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定用途。所谓交付租赁物是指出租人将租赁物转移占有至承租人，因为承租人要取得租赁物的使用权就必须占有租赁物。

　　出租人对租赁物的瑕疵担保责任，是指出租人应当担保第三人就租赁物不得对承租人主张足以妨害使用与收益的权利。只有第三人主张的权利足以部分或者全部妨害承租人使用、收益租赁物时，才产生权利瑕疵担保问题。

　　正当使用，承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确的，依据本法第510条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。

　　支付租金，承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付租金没有约定或者约定不明确的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的应当在租赁期间届满时支付。

　　作为日常生活中经常出现的一种法律行为，《民法典》第716条至第719条规定了转租的相关法律规定。

　　第716条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

　　第717条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

　　第718条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

　　第719条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

　　次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

　　相较于之前转租的法律、司法解释规定，民法典进行了部分修改：一是转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人无约束力。但是根据立法本意，该部分转租仍是有效合同。二是出租人知道或应知道承租人转租，在六个月内未提出异议的，视为同意转租。但如果出租人在六个月内提出异议，根据《房屋租赁司法解释》第16条规定，可以请求法院认定转租合同无效。

　　第726条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

　　第727条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。

　　第728条 出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

　　优先购买权仅限于房屋，注意四种例外情形：一是房屋按份共有人行使优先购买权；二是出租人将房屋出卖给近亲属；三是出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，是为承租人放弃优先购买权；四是第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续。

　　第731条 针对人身安全的因素，法律赋予了承租人对租赁合同的法定解除权，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合。这是本次《民法典》新增的条文。同时，针对承租人同居人在承租人死亡后的继续租赁权利在第732条进行了规定，与其生前共同居住的人或者共同经营的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

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